Dochód wymaga solidnych fundamentów — Finansowanie nieruchomoÅ›ci jako inwestycja kapitaÅ‚owa

Podstawowa zasada finansowania nieruchomości jako inwestycji kapitałowej

Zasadniczo rozróżnia siÄ™ finansowanie nieruchomoÅ›ci na wÅ‚asne potrzeby mieszkaniowe oraz finansowanie nieruchomoÅ›ci jako inwestycjÄ™ kapitaÅ‚owÄ…. Tutaj wyjaÅ›niamy najważniejsze aspekty finansowania nieruchomoÅ›ci z perspektywy inwestycji kapitaÅ‚owej.

Ponieważ klasyczne formy inwestowania w obecnej fazie niskich stóp procentowych przynoszÄ… niewielkie zyski, roÅ›nie popularność nieruchomoÅ›ci jako formy inwestycji kapitaÅ‚owej. NieruchomoÅ›ci uważane sÄ… za inwestycje niskiego ryzyka, opÅ‚acalne i zabezpieczone przed kryzysami jako forma zabezpieczenia emerytalnego.

Do podstawowej oceny sÅ‚uży prosty rachunek, który obowiÄ…zuje dla każdej formy inwestowania pieniÄ™dzy: Czy po odliczeniu kosztów od dochodu pozostaje dodatnia stopa zwrotu? Dochód skÅ‚ada siÄ™ z przychodów z najmu oraz możliwego wzrostu wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci. Najważniejsze pozycje kosztowe to nakÅ‚ady na finansowanie oraz koszty jednorazowe (przy zakupie) i bieżÄ…ce (z nieruchomoÅ›ci).

Nawet jeÅ›li od 2015 roku znajdujemy siÄ™ w fazie niskich stóp procentowych, należy wziąć pod uwagÄ™ kilka ważnych aspektów, aby inwestycja siÄ™ opÅ‚aciÅ‚a.

Co Państwo powinni wiedzieć

• NieruchomoÅ›ci jako inwestycja kapitaÅ‚owa sÄ… odpowiednie dla osób posiadajÄ…cych kapitaÅ‚ wÅ‚asny, stabilne zatrudnienie i wynikajÄ…ce z niego trwale zabezpieczone dochody.
• NieruchomoÅ›ci pod wynajem sÄ… najczęściej finansowane kredytem. Inwestorzy czÄ™sto nie doceniajÄ… skali finansowej, ponieważ popularny model finansowania przewiduje jedynie minimalny wkÅ‚ad wÅ‚asny na zakup i koszty dodatkowe.
• Czy dziaÅ‚ka, dom jednorodzinny, mieszkanie wÅ‚asnoÅ›ciowe czy kamienica — zależy to od PaÅ„stwa celów i oczywiÅ›cie od posiadanego kapitaÅ‚u wÅ‚asnego. W przypadku dziaÅ‚ki lub domu jednorodzinnego najwiÄ™kszÄ… szansÄ™ na zysk stanowi późniejsza sprzedaż, ponieważ po dziesiÄ™ciu latach zysk jest zwolniony z podatku. Natomiast kamienice sÄ… idealnymi obiektami inwestycyjnymi, jeÅ›li chcÄ… PaÅ„stwo osiÄ…gnąć maksymalnÄ… stopÄ™ zwrotu z zaangażowanego kapitaÅ‚u.
• Niezależnie od tego, na jaki obiekt siÄ™ PaÅ„stwo zdecydujÄ…, należy zwrócić uwagÄ™ na stan budynku, strukturÄ™ najemców, region i mikrolokalizacjÄ™. Podczas gdy na obrzeżach możliwe sÄ… silne wzrosty wartoÅ›ci, należy unikać regionów z ubywajÄ…cÄ… ludnoÅ›ciÄ…, gdzie potencjalni najemcy sÄ… rzadkoÅ›ciÄ…, a wartość nieruchomoÅ›ci może spaść.
• Należy krytycznie podchodzić do prezentowanych prognoz zysków i koniecznie zwrócić siÄ™ do niezależnego doradcy. Zweryfikuje on przewidywanÄ… stopÄ™ zwrotu i porówna jÄ… z alternatywnymi formami inwestowania.
• Wynajmowana nieruchomość zasadniczo nadaje siÄ™ jako inwestycja kapitaÅ‚owa, ponieważ mogÄ… PaÅ„stwo korzystać z istotnych korzyÅ›ci podatkowych. Można rocznie amortyzować 2% wartoÅ›ci budynku oraz każdÄ… inwestycjÄ™ w budynek. Uwaga: dochody z najmu i opÅ‚at dodatkowych podlegajÄ… opodatkowaniu.
• JeÅ›li PaÅ„stwa oczekiwania co do stopy zwrotu opierajÄ… siÄ™ gÅ‚ównie na przyszÅ‚ym wzroÅ›cie wartoÅ›ci, należy dokÅ‚adnie sprawdzić oferowanÄ… cenÄ™ i przyszÅ‚e perspektywy. Czy rzeczywiÅ›cie istnieje potencjaÅ‚ wzrostu wartoÅ›ci? Czy cena jest adekwatna, czy zawyżona w porównaniu z rynkiem? Jaka jest jakość budynku? Konieczne naprawy i remonty w ciÄ…gu kilku lat mogÄ… znacznie zmniejszyć dochód.
• Czy chcÄ… PaÅ„stwo samodzielnie zajmować siÄ™ nieruchomoÅ›ciÄ…? W takim przypadku preferowana powinna być lokalizacja w pobliżu miejsca zamieszkania. WygodnÄ… i niezależnÄ… od lokalizacji opcjÄ… jest profesjonalne zarzÄ…dzanie nieruchomoÅ›ciÄ…, które jednak generuje dodatkowe koszty.

Na co należy zwrócić uwagÄ™

Najlepiej już na etapie planowania zaangażować niezależnego doradcÄ™. Informuje on o puÅ‚apkach i ryzykach. Czy chodzi o rezerwy na remonty, czy koszty zarzÄ…dzania — z doÅ›wiadczonym ekspertem kontrolujÄ… PaÅ„stwo puÅ‚apkÄ™ kosztowÄ….

Przy sprzedaży czÄ™sto oferowane jest jednoczeÅ›nie finansowanie. Koniecznie powinni PaÅ„stwo zlecić sprawdzenie tych ofert przez doÅ›wiadczonego doradcÄ™. Również wizyta w banku macierzystym nie zawsze jest najlepszym wyborem. Zalecamy niezależnego poÅ›rednika. Ma on dostÄ™p do szerokiego portfela możliwoÅ›ci finansowania i znajdzie dla PaÅ„stwa ofertÄ™ najlepiej odpowiadajÄ…cÄ… PaÅ„stwa potrzebom i celom.

Przy zakupie nieruchomoÅ›ci pod wynajem powstajÄ… również koszty dodatkowe, takie jak notariusz, podatek od nieruchomoÅ›ci i koszty poÅ›rednika. Należy uwzglÄ™dnić te kwoty w planie finansowania.

Należy również zwrócić uwagÄ™ na termin wygaÅ›niÄ™cia ustalenia stóp procentowych. JeÅ›li przypadnie on przed planowanÄ… sprzedażÄ… lub przed zakoÅ„czeniem spÅ‚aty ceny zakupu, potrzebne bÄ™dzie finansowanie uzupeÅ‚niajÄ…ce. Ważne, aby takie finansowanie byÅ‚o wykonalne. Należy kazać sobie obliczyć, jak zmieni siÄ™ miesiÄ™czne obciÄ…żenie, gdy faza niskich stóp procentowych siÄ™ zakoÅ„czy.

Kolejnym ryzykiem sÄ… zalegÅ‚oÅ›ci w pÅ‚atnoÅ›ciach czynszu. Należy wiÄ™c dokÅ‚adnie sprawdzić istniejÄ…ce umowy najmu i stosunki najemne. Czy czynsz byÅ‚ dotychczas regularnie pÅ‚acony? Jaki jest aktualny czynsz i kiedy nastÄ…piÅ‚a ostatnia podwyżka? Należy kazać sobie obliczyć, jak dÅ‚ugo mogÄ… PaÅ„stwo finansować brak wpÅ‚ywów z czynszu.

Ponieważ nie wszyscy najemcy tak samo dbajÄ… o cudzÄ… wÅ‚asność, sensowne może być równolegÅ‚e budowanie kapitaÅ‚u wÅ‚asnego na ewentualne remonty. Najlepiej zasiÄ™gnąć informacji u niezależnego poÅ›rednika o różnych możliwoÅ›ciach.

Z ratą kapitałową czy bez raty kapitałowej?

Szczególnie w przypadku nieruchomoÅ›ci jako inwestycji kapitaÅ‚owej czÄ™sto polecany jest kredyt bez raty kapitaÅ‚owej. Jako instrument spÅ‚aty ma sÅ‚użyć równolegle zawarte ubezpieczenie na życie z budowaniem kapitaÅ‚u. Uzasadnieniem jest efekt podatkowy: dochody z najmu podlegajÄ… opodatkowaniu. Odsetki od finansowania mogÄ… być odliczane od podatku. Instrument spÅ‚aty — ubezpieczenie na życie — ma tÄ™ zaletÄ™, że przy zachowaniu ustawowych wymagaÅ„ dochody z niego muszÄ… być opodatkowane jedynie w poÅ‚owie. DziÄ™ki zawieszeniu raty kapitaÅ‚owej odsetki zmniejszajÄ…ce podatek pozostajÄ… na staÅ‚ym poziomie przez lata. KwotÄ™, która normalnie poszÅ‚aby na spÅ‚atÄ™ kapitaÅ‚u, inwestuje siÄ™ w ubezpieczenie na życie z ulgÄ… podatkowÄ…. Zasada ta jest zasadniczo sÅ‚uszna, ale dziaÅ‚a tylko wtedy, gdy Å›wiadczenie koÅ„cowe ubezpieczenia na życie — po odliczeniu podatków — wystarczy na spÅ‚atÄ™ kredytu. TrwajÄ…ca faza niskich stóp procentowych spowodowaÅ‚a w ostatnich latach dramatyczny spadek udziaÅ‚u w zyskach z ubezpieczeÅ„ na życie. Wiele wypÅ‚acanych obecnie polis znacznie odbiega od wczeÅ›niej prognozowanych wartoÅ›ci. To zagadnienie, wszystkie wpÅ‚ywajÄ…ce na nie czynniki oraz możliwe alternatywy sÄ… bardzo zÅ‚ożone i mogÄ… być sprawdzone oraz obliczone tylko przez doÅ›wiadczonego i niezależnego poÅ›rednika.

Ponieważ angażujÄ… PaÅ„stwo kapitaÅ‚ dÅ‚ugoterminowo, powinni PaÅ„stwo również zerknąć na swoje plany życiowe. Ponadto powinni PaÅ„stwo zabezpieczyć rodzinÄ™ przed ewentualnymi ryzykami życiowymi. JeÅ›li jako gÅ‚ówny żywiciel ulegnÄ… PaÅ„stwo wypadkowi, caÅ‚y plan może siÄ™ zachwiać. Należy porozmawiać z doradcÄ… o zabezpieczeniu PaÅ„stwa zdolnoÅ›ci zarobkowej i życia. MożliwoÅ›ci oferuje na przykÅ‚ad ubezpieczenie na życie lub ubezpieczenie na wypadek niezdolnoÅ›ci do pracy.

Na koniec chcielibyÅ›my zwrócić uwagÄ™ na ubezpieczenie samej nieruchomoÅ›ci. Należy porozmawiać z doÅ›wiadczonym poÅ›rednikiem o ubezpieczeniu budynku, aby mogli PaÅ„stwo spać spokojnie nawet wtedy, gdy rzeka wyleje lub wichura zerwie dachówki.

Dlatego profesjonalne wsparcie jest niezastÄ…pione:

• Czy majÄ… PaÅ„stwo pewność, że przewidywana stopa zwrotu zostaÅ‚a rzetelnie obliczona?
• Czy majÄ… PaÅ„stwo na uwadze wszystkie nadchodzÄ…ce koszty, w tym koszty dodatkowe budowy i ewentualne koszty remontów?
• Czy wÅ‚asny bank jest najlepszym partnerem? Jak spoÅ›ród wielu ofert wybrać najlepszÄ… dla PaÅ„stwa opcjÄ™?
• Czy pomyÅ›leli PaÅ„stwo o wszystkich ewentualnoÅ›ciach przy zabezpieczeniu osobistego ryzyka i budynku?

Te i wiele innych pytaÅ„ może kompetentnie odpowiedzieć oraz zaprojektować idealnie dopasowane rozwiÄ…zanie finansowe tylko wyspecjalizowany poÅ›rednik.

Uwaga: Powyższe opracowanie stanowi kompaktowe podsumowanie najważniejszych aspektów dotyczÄ…cych finansowania nieruchomoÅ›ci jako inwestycji kapitaÅ‚owej. Nie roÅ›ci sobie prawa do kompletnoÅ›ci. WiÄ…żÄ…ce sÄ… wyÅ‚Ä…cznie postanowienia i warunki odpowiedniej oferty lub dostawcy. Za prezentacjÄ™ nie ponosi siÄ™ odpowiedzialnoÅ›ci. Przed zawarciem odpowiedniego ubezpieczenia niezastÄ…pione jest wsparcie wyspecjalizowanego poÅ›rednika.