Ochrona prawna dla wynajmujących (Vermieterrechtsschutz)

Najemca sprawia kłopoty? Tak zabezpieczysz się przed kosztami

• Jako wynajmujący możesz wpaść w spór prawny z najemcą lub z organami administracji. Ubezpieczenie ochrony prawnej dla wynajmujących może chronić przed powstającymi w związku z tym kosztami.

• Ochronę ubezpieczeniową możesz zawrzeć jako osobną umowę, jako element prywatnego ubezpieczenia ochrony prawnej lub jako część kompleksowego ubezpieczenia nieruchomości.

• Jeśli nie masz prywatnego ubezpieczenia ochrony prawnej, zorientuj się w ofercie osobnej umowy ochrony prawnej dla wynajmujących.

• Jeśli masz już prywatne ubezpieczenie ochrony prawnej, zapytaj swojego ubezpieczyciela o dodatkowy element dla wynajmujących. Przed podpisaniem umowy porównaj tę ofertę również z ofertami innych ubezpieczycieli.

• Jeśli szukasz przede wszystkim ochrony przed utratą przychodów z najmu, znajdziesz ją u wyspecjalizowanych dostawców, na przykład w swoim banku.

Czy ochrona prawna dla wynajmujących jest sensowna?

Twój najemca twierdzi, że rozliczenie kosztów dodatkowych jest błędne? Albo odmawia zapłaty podwyżki czynszu? Nie jesteś w tym sam. Są to bowiem przypadki sporów, z którymi wynajmujący często mają do czynienia. Nie zawsze konflikt musi trafić do sądu, by powstały koszty, na przykład za adwokata. Ubezpieczenie ochrony prawnej dla wynajmujących może ci w tym pomóc. Kiedy i na jakich warunkach ochrona prawna dla wynajmujących jest sensowna, dowiesz się z tego poradnika.

Czy ochrona prawna dla wynajmujących jest opłacalna?

Przy pozasądowym sporze z najemcą o koszty dodatkowe lub podwyżkę czynszu płacisz za adwokata kilkaset euro. Jeśli twój najemca odmawia uznania wypowiedzenia z powodu potrzeb własnych, sprawa o eksmisję może potrwać kilka miesięcy i kosztować kilka tysięcy euro. Jeśli najemca całkowicie lub częściowo przestaje płacić czynsz, do kosztów sprawy o eksmisję dochodzą jeszcze utracone przychody z najmu. Nikt nie życzy sobie takich kłopotów. Jeśli jednak wynajmujesz mieszkanie lub apartament wakacyjny na stałe, ryzyko to rośnie. Aby zabezpieczyć się przed możliwymi kosztami sporu prawnego, sensowne może być zawarcie ubezpieczenia ochrony prawnej dla wynajmujących. Obowiązuje jednak, jak przy wielu ubezpieczeniach: ryzyko to możesz zasadniczo pokryć również sam, odkładając wcześnie i regularnie pieniądze na wypadek szkody na dobrze oprocentowanym koncie oszczędnościowym lub lokacie terminowej. Jeśli rzeczywiście kiedykolwiek powstaną koszty, możesz bez problemu sięgnąć po te pieniądze. Ponadto istnieją alternatywne drogi ochrony dla wynajmujących. Więcej o tych usługach prawnych dowiesz się w ostatnim rozdziale.

Co obejmuje ochrona prawna dla wynajmujących?

Ubezpieczenie ochrony prawnej możesz zawrzeć dla określonych obszarów: dla sfery prywatnej, dla spraw zawodowych lub dla kwestii komunikacyjnych. Ochronę prawną dla wynajmujących możesz zawrzeć jako dodatkowy element z prywatnym ubezpieczeniem ochrony prawnej. Niektórzy dostawcy mają świadczenia dla wynajmujących również w elemencie „Mieszkanie". Ochrona prawna dla wynajmujących istnieje również u niektórych ubezpieczycieli jako osobna umowa. Zdecydowana większość świadczeń w ubezpieczeniu ochrony prawnej przysługuje dopiero po upływie zwykłego okresu oczekiwania wynoszącego trzy miesiące. Tak jest również przy ochronie prawnej dla wynajmujących. Być może masz już od dłuższego czasu prywatne ubezpieczenie ochrony prawnej, przy którym okres oczekiwania już upłynął. Jeśli teraz dodatkowo zawrzesz ochronę prawną dla wynajmujących, umowny okres oczekiwania dla nowo zabezpieczonych świadczeń i tak obowiązuje. Również osobno zawarte umowy ochrony prawnej dla wynajmujących mają ten okres oczekiwania. Oznacza to: tylko konflikty, które wystąpią trzy miesiące po zawarciu ochrony ubezpieczeniowej, są również zabezpieczone. Po upływie okresu oczekiwania ubezpieczenie pokrywa koszty sporu, jeśli konflikt jest według umowy ubezpieczeniowej objęty ochroną. Do takich ubezpieczonych konfliktów jako wynajmujący należą problemy z najemcą dotyczące:

• Podwyżki czynszu
• Wad lokalu
• Obniżenia czynszu lub zaległości w płatnościach
• Sporów dotyczących kosztów dodatkowych
• Wyprowadzki i kaucji
• Wypowiedzenia z powodu potrzeb własnych

Również spory z organami administracji, na przykład dotyczące opłat za odpady, lub sprawdzanie wiarygodności kredytowej potencjalnego najemcy mogą być objęte ochroną. Zanim twoja ochrona prawna dla wynajmujących pokryje koszty takiego sporu, musisz zgłosić konflikt swojemu ubezpieczycielowi. Ten sprawdza następnie, czy pokryje koszty sporu prawnego. Jeśli otrzymasz tzw. zgodę na pokrycie kosztów, możesz zlecić sprawę adwokatowi. W zależności od umowy twoje ubezpieczenie pokrywa następujące koszty:

• wstępna porada prawna
• koszty adwokata, sądowe i pozasądowe
• koszty sądowe
• wykonanie tytułu eksmisyjnego
• koszty biegłych i świadków
• ochrona prawna podatkowa przed sądem (już od wniesienia sprzeciwu, jeśli została uzgodniona)
• pozasądowe porozumienie przez mediację (jeśli zostało uzgodnione)
• utrata przychodów z najmu (jeśli zostało uzgodnione)

Czego ubezpieczenie ochrony prawnej dla wynajmujących nie pokrywa?

Ubezpieczenie ochrony prawnej dla wynajmujących nie pomaga we wszystkich sporach, które mogą cię dotyczyć jako właściciela nieruchomości. Jeśli jako właściciel mieszkania masz konflikt z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej lub z sąsiadami w wynajmowanym mieszkaniu, ochrona prawna dla wynajmujących nie wystarcza. Do tego służy ubezpieczenie ochrony prawnej dotyczące nieruchomości i lokali, nazywane również ochroną prawną nieruchomości. To zabezpieczenie odnosi się do nieruchomości jako przedmiotu ubezpieczenia, a nie do ciebie w roli wynajmującego. Tę ochronę jako wynajmujący można uzyskać albo w elemencie „Mieszkanie", albo w pakiecie z OC właściciela nieruchomości. Jeśli nie wynajmujesz swojego mieszkania, lecz mieszkasz w nim sam, to przy sporach z sąsiadami nie potrzebujesz ochrony prawnej dla wynajmujących, przejmuje ją element Mieszkanie w twoim prywatnym ubezpieczeniu ochrony prawnej. Również niektóre problemy z organami administracji są dzięki temu lepiej zabezpieczone. Ponadto to ubezpieczenie jest tańsze niż to dla wynajmujących. Za szkody w twojej nieruchomości spowodowane wodą z instalacji, burzą i gradem lub pożarem odpowiada z kolei ubezpieczenie budynku. Jeśli okaże się, że najemca ponosi winę za powstałą szkodę, ponieważ na przykład pozostawiony bez nadzoru znicz spowodował pożar, twój ubezpieczyciel budynku w razie potrzeby wyegzekwuje pieniądze od najemcy. Ty nie masz z tym sporem nic wspólnego. Jeśli najemca lub gość dozna szkody, za którą jako wynajmujący ponosisz odpowiedzialność, na przykład wady budowlanej, wtedy pokryje to OC właściciela nieruchomości. To ubezpieczenie powinieneś koniecznie zawrzeć, jeszcze przed ubezpieczeniem ochrony prawnej. Wszelkie spory wynikające z finansowania twojej budowy lub przebudowy są wyłączone z zakresu ubezpieczenia ochrony prawnej dla wynajmujących. Jeśli okres oczekiwania jeszcze nie upłynął przed rozpoczęciem sporu, twoje ubezpieczenie nie musi płacić.

Jakie świadczenia powinno mieć dobre ubezpieczenie ochrony prawnej dla wynajmujących?

Aby jako wynajmujący mieć dobrą ochronę prawną, ważne jest, by ubezpieczenie spełniało kilka minimalnych kryteriów:

• Bezpłatna telefoniczna wstępna porada prawna, nie powinna być również liczona jako zdarzenie uzasadniające wypowiedzenie.
• Mediacja, to pozasądowe postępowanie pojednawcze, często dzięki niemu spór można załatwić taniej i szybciej.
• Pokrycie kosztów sądowego sporu prawnego, niezależnie od tego, jak spór się dla ciebie zakończy, ubezpieczenie powinno pokryć koszty adwokata, koszty sądowe i koszty adwokata przeciwnej strony.
• Ochrona prawna podatkowa, przy sporze z urzędem skarbowym.

Ewentualnie powinieneś rozważyć ochronę przed utratą przychodów z najmu. Jeśli dobry wariant jej nie zawiera, utracone płatności czynszu możesz również osobno ubezpieczyć u wyspecjalizowanych dostawców. Istnieją również warianty ubezpieczeń ochrony prawnej w segmencie premium, w których już w elemencie Mieszkanie, który można zawrzeć do prywatnego ubezpieczenia ochrony prawnej, zawarte są rozbudowane świadczenia dla wynajmujących. Niektórzy dostawcy oferują również telefoniczną poradę prawną w nieubezpieczonych obszarach. Może tu nastąpić pomoc, nawet jeśli obszary, w których masz pytania, nie są objęte ochroną. Jeśli ochrona w elemencie Mieszkanie jest dla ciebie niewystarczająca, możesz u różnych dostawców uzyskać ochronę prawną dla wynajmujących jako osobne ubezpieczenie lub jako ubezpieczenie nieruchomości. U wielu dostawców istnieje ona również tylko w połączeniu z prywatną ochroną prawną. W porównaniu do zabezpieczenia z ochroną lokalu jest tu często również objęta utrata przychodów z najmu.

Ile kosztuje ochrona prawna dla wynajmujących?

Równie zróżnicowane jak świadczenia są również składki za ochronę prawną dla wynajmujących. Zależą od lokalizacji nieruchomości, liczby jednostek, rocznych przychodów z najmu i zakresu ubezpieczenia. U większości dostawców nie można sprawdzić składek online, lecz trzeba wcześniej skorzystać z porady. W naszym teście ubezpieczeń ochrony prawnej znaleźliśmy ubezpieczenie, u którego można ubezpieczyć jedną jednostkę najmu w Berlinie z rocznym czynszem brutto wynoszącym 12 000 euro za 150 euro rocznie przy udziale własnym wynoszącym 250 euro. Nie obejmuje to jednak utraty przychodów z najmu. Oferty z ochroną przed utratą przychodów z najmu musisz każdorazowo bezpośrednio zapytać u dostawcy.

Czy istnieją alternatywy dla ubezpieczenia ochrony prawnej dla wynajmujących?

Jeśli posiadasz mieszkanie, jesteś, jak wszyscy inni właściciele w budynku lub kompleksie budynków, członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Może ona zawrzeć wspólne ubezpieczenie ochrony prawnej dla sporów prawnych przeciwko osobom trzecim, na przykład sporów z zarządcą nieruchomości lub firmami rzemieślniczymi. Zapytaj w swojej wspólnocie mieszkaniowej lub u zarządcy, czy coś takiego już istnieje i jakie świadczenia są zawarte. Spory między właścicielami lub z twoim najemcą nie są z reguły objęte tym ubezpieczeniem. Do tego potrzebujesz własnego ubezpieczenia ochrony prawnej. Wystarczy wtedy mniejszy zakres świadczeń. Alternatywnie do ubezpieczenia ochrony prawnej możesz również przystąpić do stowarzyszenia wynajmujących. Podobnie jak stowarzyszenie najemców dla najemców, stowarzyszenie wynajmujących wspiera cię w różnych kwestiach prawnych, przy umowach i korespondencji ze stroną przeciwną. Zakres świadczeń i składki bardzo różnią się między stowarzyszeniami. Członkostwa zaczynają się od 30 euro rocznie z bardzo ograniczonymi bezpłatnymi usługami, do prawie 200 euro rocznie z bardzo rozbudowanymi usługami, jak wykazała nasza analiza. W przypadku droższych członkostw przejmowane są na przykład również ubezpieczenia lub zestawienia kosztów eksploatacyjnych. Ponadto stowarzyszenie pomaga w egzekwowaniu należności: zajmuje się więc tym, by otrzymałeś niezapłacone czynsze lub dopłaty do kosztów dodatkowych. Jako członek określonych stowarzyszeń otrzymujesz ubezpieczenie ochrony prawnej u towarzystw ubezpieczeniowych współpracujących ze stowarzyszeniem na wyłącznych warunkach, taniej. Istnieją więc różne możliwości uzyskania porady prawnej i wsparcia przy sporach dotyczących własnej nieruchomości. Która jest dla ciebie odpowiednia, zależy od tego, jak korzystasz z nieruchomości i jakich świadczeń oczekujesz. Dlatego sensowne jest porównanie wariantów ubezpieczeń ochrony prawnej i usług stowarzyszeń wynajmujących przed podjęciem decyzji o zawarciu umowy.

Rekomendacje z poradnika o ubezpieczeniu ochrony prawnej

Nasze aktualne rekomendacje wariantów ochrony prawnej obejmujących obszary prywatny, zawodowy i komunikacyjny:

• WGV PBV Optimal
• Arag Aktiv Komfort
• Huk-Coburg PBV Plus