Jak dużo nieruchomości mogą sobie Państwo pozwolić?

Nieruchomości to popularna forma inwestycji — jako własne mieszkanie lub jako obiekt inwestycyjny. Podczas gdy jedni szukają własnych czterech kątów dla siebie i swojej rodziny, inni inwestują w całe kompleksy mieszkaniowe lub ogromne wille jako obiekty inwestycyjne. Pierwszy przypadek jest właściwie normą. Własne mieszkanie z rodziną to marzenie wielu Polaków. Ale wraz z myślą o pierwszej własnej nieruchomości pojawia się oczywiście pytanie: Jak dużo nieruchomości mogą sobie Państwo pozwolić? Z reguły przy zakupie nieruchomości będą Państwo zawsze musieli zaciągnąć kredyt w banku. Ile kredytu hipotecznego mogą sobie Państwo naprawdę pozwolić, dowiedzą się Państwo w tym artykule...

Kupić zamiast wynajmować?

Przykład: Mieszkają Państwo obecnie w przytulnym mieszkaniu o powierzchni około 60 metrów kwadratowych i płacą miesięcznie 500 euro czynszu bez opłat eksploatacyjnych. Czy mogą Państwo teraz po prostu zrezygnować z tego mieszkania i za te 500 euro miesięcznie kupić równoważną nieruchomość?

Odpowiedź jest jednoznaczna: Nie!

Jeśli przeliczą Państwo te 500 euro na cały rok, wychodzi 6 000 euro rocznie, które mogą Państwo przeznaczyć na kredyt hipoteczny. Przy okresie kredytowania 20 lat daje to 120 000 euro, które mogliby Państwo zapłacić za (małą) nieruchomość. Jeśli więc znajdą Państwo odpowiednie mieszkanie za 120 000, zakup jest z pewnością najlepszym rozwiązaniem. Jednak ceny w wielu popularnych miastach i regionach Polski wynoszą co najmniej 3 000 euro za metr kwadratowy. Mieszkanie może więc kosztować szybko kilkaset tysięcy euro, których przy 500 euro miesięcznie będą mieli Państwo trudności ze spłatą do emerytury.

Zawsze powinni się Państwo zastanowić, ile jest dla nich warta nieruchomość i pamiętać, że standard życia może wymagać obniżenia. Byćczas będą musieli Państwo początkowo zrezygnować z wakacji i drogich wycieczek z przyjaciółmi lub rodziną.

Jak obliczyć indywidualny budżet na finansowanie nieruchomości

Jeśli chcą Państwo kupić nieruchomość, jasny przegląd finansów jest najważniejszym warunkiem wstępnym. Należy więc najpierw sporządzić zestawienie miesięcznych dochodów i wydatków na potrzeby kalkulacji przy finansowaniu nieruchomości.

Państwa dochody

Najpierw obliczają Państwo całkowity dochód netto, aby dowiedzieć się, jak dużo pieniędzy mają Państwo miesięcznie do dyspozycji. Zalicza się do tego nie tylko wynagrodzenie, ale również inne dochody, np. z pracy dodatkowej, alimenty, zasiłek na dzieci lub dochody z nieruchomości, które już Państwo posiadają, czy regularne dochody z kapitału.

Państwa wydatki

Następnie powinni Państwo uzyskać przegląd regularnych miesięcznych wydatków. Obecny miesięczny czynsz mogą Państwo pominąć, ponieważ przy zakupie nieruchomości znika — przynajmniej jeśli kupują Państwo nieruchomość na własny użytek. Miesięczne koszty stałe to np. wydatki na żywność, umowy na telefon i internet czy na zajęcia rezerwowe i sportowe. Należy ponadto uwzględnić składki na ubezpieczenie oraz koszty eksploatacyjne (woda, prąd, sprzątanie).

Praktyczna zasada dotycząca kosztów eksploatacyjnych własnej nieruchomości

Tworzenie rezerw

Jako najemca nie muszą się Państwo martwić o generalne remonty i utrzymanie nieruchomości. To zadanie właściciela/wynajmującego, który z reguły tworzy odpowiednie rezerwy z dochodów z najmu. Jeśli są Państwo sami właścicielem, powinni Państwo koniecznie tworzyć własne rezerwy poprzez regularne oszczędzanie. Załóżmy, że kupują Państwo w wieku 30 lat nowo wybudowany budynek. Jeśli w wieku 65 lat przejdą na emeryturę, będą mieli Państwo z reguły niższe bieżące dochody. Po 35 latach mogą jednak nastąpić kosztowne remonty Państwa nieruchomości, np. nowy dach. Fatalnie, jeśli nie będą mieli Państwo na to odłożonych pieniędzy.

Koszty Państwa nieruchomości

Jeśli chcą Państwo sfinansować nieruchomość i zastanawiają się, jak dużo nieruchomości mogą sobie Państwo pozwolić, czeka Państwa kilka kosztów. Aby oprócz ceny zakupu nie zaskoczyły Państwa dodatkowe koszty, takie jak prowizja pośrednika czy wpis do księgi wieczystej, poniżej znajdą Państwo krótki przegląd z najważniejszymi informacjami.

Dodatkowe koszty zakupu

Koszty związane z zakupem przy budżecie na finansowanie nieruchomości bywają często zapominane. Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości wynoszą od 10 do 15 procent ceny zakupu — czyli pokaźna suma, którą należy doliczyć do ceny zakupu.

Te 10–15 procent składają się z reguły z kosztów notariusza, wpisu do księgi wieczystej, podatku od zakupu nieruchomości oraz prowizji pośrednika. Za wpis do księgi wieczystej i notariusza płaci się około 1,5 procent. Podatek od zakupu nieruchomości różni się w zależności od regionu. Za pośrednika powinni Państwo zaplanować co najmniej 50% prowizji — ponieważ na mocy ustawy o podziale prowizji sprzedający i kupujący dzielą się prowizją pośrednika przy zakupie/sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowe koszty zakupu powinni Państwo mieć jako minimalny wkład własny do dyspozycji, jeśli chcą Państwo sfinansować nieruchomość. Przy fikcyjnej cenie zakupu 200 000 euro jest to 20 000–30 000 euro. W najlepszym przypadku mają Państwo nawet do 20 procent (40 000 euro) dostępnych, aby uzyskać lepsze warunki w banku. Im więcej wkładu własnego wniosą Państwo do finansowania, tym niższe oprocentowanie otrzymają Państwo przy zakupie nieruchomości i tym więcej nieruchomości będą mogli sobie Państwo pozwolić.

Wysokość kredytu

Miesięczne raty kredytu to bieżące koszty, które będą Państwo musieli w przyszłości pokrywać ze swoich dochodów przy finansowaniu nieruchomości. Przy planowaniu budżetu na finansowanie nieruchomości powinni Państwo pamiętać, że raty naprawdę co miesiąc będą mogli pokryć ze swoich dochodów. Finansowanie nie powinno być zbyt napięte, aby nie popaść w trudności płatnicze, gdy przytrafi się Państwu zator finansowy i nie będą mogli Państwo utrzymać swojego standardu życia.

Większą część ceny zakupu będą Państwo finansować. Przy obecnie niskim poziomie oprocentowania powinni Państwo uzgodnić możliwie długi okres stałego oprocentowania. Mimo to kiedyś kredyt się skończy i trzeba będzie zawrzeć nową umowę. To właściwie dobry moment na spłatę części pozostałego kredytu, jeśli w przeszłości Państwo na to oszczędzali. Decydujące jest jednak nowe oprocentowanie, które zostanie uzgodnione. Jak wysokie będzie za 10 czy 20 lat, dziś nikt nie jest w stanie przewidzieć. Dlatego koniecznie powinni Państwo zaplanować w swoim miesięcznym budżecie możliwe wyższe bieżące koszty finansowania.

Im więcej mają Państwo wkładu własnego, tym więcej nieruchomości mogą sobie Państwo pozwolić

Ile mogą Państwo miesięcznie płacić, zależy oczywiście zawsze bardzo indywidualnie od Państwa dochodów i sytuacji życiowej. Wspomniane 200 000 euro powinni Państwo być w stanie spłacić w ciągu 20 lat, o ile dysponują 20 procentami wkładu własnego na dodatkowe koszty zakupu i na wpłatę początkową dla banku. Pozostałe 160 000 euro mogą Państwo spłacać miesięcznymi ratami w wysokości 600–700 euro przez około 20 lat. Wtedy staną się Państwo dumnymi właścicielami nieruchomości.

Cel przy zakupie nieruchomości

Powinni Państwo zawsze pamiętać, że finansowanie nieruchomości powinno być zakończone najpóźniej do emerytury. Z przejściem na emeryturę regularne dochody znikną, a Państwa emerytura będzie prawdopodobnie niższa. Raty kredytu mogą wtedy stać się problemem.

Nie przeliczcie się Państwo przy obliczaniu, jak dużo nieruchomości mogą sobie Państwo pozwolić. Dokładnie przeliczcie koszty finansowania nieruchomości, zanim na starość czekają Państwa niemiłe niespodzianki i nie będą mogli Państwo spłacić pozostałej kwoty do końca. Generalnie zakup nieruchomości nie powinien Państwa zbytnio ograniczać. Finansujcie Państwo nieruchomość tylko wtedy, gdy naprawdę mogą sobie na nią pozwolić.