Suma ubezpieczenia w ubezpieczeniu budynków mieszkalnych – Czy Państwa dom jest ubezpieczony na wystarczającą kwotę?

• Państwa dom powinien być zawsze ubezpieczony na aktualną wartość odtworzeniową.

• Przy stałej kwocie ubezpieczenia jest to trudne – lepiej skorzystać z ruchomego współczynnika wartości odtworzeniowej (wartość 1914) do obliczenia sumy ubezpieczenia.

• Również rekomendacje Finanztip – Mr-Money i Fairfekt – stosują tę metodę obliczeniową.

  1. Dlaczego warto ubezpieczyć dom w oparciu o ruchomą wartość odtworzeniową?
  2. Kiedy Państwa dom jest niedoubezpieczony?
  3. Jak działa taryfa powierzchniowa?
  4. Jak działa ekspertyza wartości?
  5. Na co zwrócić uwagę przy przebudowach?

Gdy Państwa dom zostanie uszkodzony, będą Państwo chcieli otrzymać pełne odszkodowanie od swojego ubezpieczenia budynków mieszkalnych. W najgorszym przypadku, gdy konieczna jest odbudowa domu, kwota odszkodowania powinna wystarczyć na nową budowę. Aby tak się stało, suma ubezpieczenia musi odpowiadać wartości odtworzeniowej Państwa domu. W niniejszym poradniku wyjaśniamy, jak zapewnić sobie pełne bezpieczeństwo.

Dlaczego warto ubezpieczyć dom w oparciu o ruchomą wartość odtworzeniową?

Przy ruchomej wartości odtworzeniowej jako podstawie sumy ubezpieczenia jest ona dostosowywana do rozwoju wartości budynku.

Jak oblicza się wartość odtworzeniową domu?

Jako podstawę wartości domu przyjmuje się fikcyjną wartość budynku, jaką miałby on w roku 1914. Innymi słowy – cenę, jaką teoretycznie kosztowałaby budowa domu w 1914 roku w ówczesnej walucie, markach złotych – jeszcze przed wielką inflacją w latach 1914–1923. Najpierw określa się wartość odtworzeniową 1914 na podstawie różnych cech Państwa domu. Do cech tych należą:

• Typ budynku
• Powierzchnia użytkowa
• Sposób budowy
• Budynki pomocnicze
• Wyposażenie specjalne, na przykład płyty marmurowe

Ustalona wartość odtworzeniowa 1914 jest następnie mnożona przez indeks cen budowlanych i dzielona przez 100, aby uzyskać aktualną wartość odtworzeniową.

Czym jest indeks cen budowlanych?

Indeks cen budowlanych pokazuje rozwój cen budowlanych w stosunku do roku bazowego i jest corocznie ustalany przez Federalny Urząd Statystyczny. Rok bazowy definiuje punkt wyjścia, w którym cena budowy wynosi 100 procent, i jest regularnie dostosowywany. Na tej podstawie mierzone są zmiany w kolejnych latach. W cenie budowy zawarte są wszystkie koszty powstania lub utrzymania budynku. Ceny gruntów nie należą do tej kategorii.

Ponieważ cena budowy ciągle się zmienia, ubezpieczyciel również regularnie dostosowuje sumę ubezpieczenia. Dzięki temu ubezpieczenie pokryje również – wiele lat po budowie – koszty całkowitej odbudowy domu w jego pierwotnym stanie.

Jak wygląda przykład ruchomej wartości odtworzeniowej?

Źródło: Własne obliczenia (stan: styczeń 2026)

Na podstawie tabeli mogą Państwo wyraźnie zobaczyć, jak rosną ceny budowlane, a tym samym jak wartość odtworzeniowa Państwa domu zwiększa się z czasem.

Przykład: W 2015 roku zbudowali Państwo nowy dom o wartości 327 575 euro i ubezpieczyli go na tę kwotę. Do 2026 roku wartość odtworzeniowa Państwa domu wzrosła jednak do 565 900 euro. Tyle właśnie kosztowałaby obecnie odbudowa Państwa domu. W przypadku całkowitego zniszczenia, przy stałej kwocie ubezpieczenia, mieliby Państwo lukę w ochronie ubezpieczeniowej wynoszącą 50 procent. Byliby Państwo niedoubezpieczeni.

Przy ruchomej wartości odtworzeniowej taka sytuacja nie może wystąpić, dlatego powinni Państwo zawsze zabezpieczyć swój budynek na tę wartość.

Kiedy Państwa dom jest niedoubezpieczony?

Niedoubezpieczenie występuje wtedy, gdy suma ubezpieczenia jest niższa niż rzeczywista wartość ubezpieczonego obiektu. Ma to negatywny wpływ nie tylko na kwotę odszkodowania w przypadku całkowitego zniszczenia, ale również przy mniejszych szkodach. Ubezpieczyciel zwróci wtedy jedynie proporcjonalną kwotę (§ 75 VVG), a nie pełną wartość szkody.

Przykład: Państwa dom jest wart 500 000 euro, ale ubezpieczony jedynie na 375 000 euro. Są więc Państwo niedoubezpieczeni o 25 procent. Przy szkodzie w wysokości 20 000 euro otrzymają Państwo od ubezpieczyciela jedynie 15 000 euro.

Dlaczego rezygnacja z niedoubezpieczenia jest zalecana?

Budowa jest różnie droga w zależności od regionu Niemiec. Państwa nieruchomość może być zatem więcej warta, niż wskazuje ruchoma wartość odtworzeniowa. Dzięki rezygnacji z niedoubezpieczenia są Państwo bezpieczni również w takiej sytuacji.

Przy takiej rezygnacji z niedoubezpieczenia towarzystwo ubezpieczeniowe zrzeka się możliwości podnoszenia w razie szkody argumentu, że mogą Państwo być niedoubezpieczeni. Ponieważ nawet jeśli w ruchomej wartości odtworzeniowej uwzględnione są aktualne ceny budowlane, różnią się one w zależności od tego, gdzie w Niemczech Państwo mieszkają. Indeks cen budowlanych jest uśrednioną wartością dla całych Niemiec. Budowa jest jednak różnie droga w różnych regionach kraju. Państwa nieruchomość może być zatem więcej warta, niż wskazuje ruchoma wartość odtworzeniowa. Dzięki rezygnacji z niedoubezpieczenia są Państwo bezpieczni również w takim przypadku.

Oprócz ruchomej wartości odtworzeniowej (wartość 1914) istnieją inne możliwości ustalenia realistycznej sumy ubezpieczenia dla Państwa domu. Jakie są to możliwości i czym się różnią?

Jak działa taryfa powierzchniowa?

W tej taryfie ubezpieczyciel ustala maksymalną kwotę odszkodowania na podstawie powierzchni użytkowej. Ubezpieczyciel określa zatem kwotę, którą otrzymają Państwo jako odszkodowanie w razie szkody. Wynosi ona na przykład pięć milionów euro. Ubezpieczyciel oblicza tę górną granicę na podstawie wielkości i wyposażenia domu. W przypadku całkowitego zniszczenia ubezpieczyciel zobowiązuje się do pokrycia kosztów odbudowy domu. Ta metoda wyceny jest stosunkowo nowa w ubezpieczeniach budynków mieszkalnych, jednak istnieje już dłużej w ubezpieczeniu mienia domowego.

Ważne jest, aby w taryfie uwzględniony był również rozwój cen budowlanych. Jeśli na przykład w taryfie zawarta jest tzw. ruchoma wartość odtworzeniowa Plus, otrzymają Państwo w przypadku całkowitego zniszczenia wystarczająco dużo pieniędzy na odbudowę domu w identycznej formie. Ponadto odszkodowanie obejmuje również ewentualne dodatkowe koszty związane z ograniczeniami odbudowy nałożonymi przez władze. Dobra taryfa powinna zatem zawierać informacje o rozwoju cen budowlanych lub wartości odtworzeniowej w umowie, bądź gwarancję, że świadczenia odpowiadają co najmniej warunkom ogólnym Związku Ubezpieczycieli (GDV). Również w takim przypadku są Państwo dobrze zabezpieczeni.

Problemem może być jednak przy wycenie to, co dokładnie zalicza się do powierzchni użytkowej – na przykład w jakim stopniu tarasy, balkony i tym podobne elementy są uwzględniane. Jeśli zdecydują się Państwo na taką taryfę, potrzebują Państwo wsparcia ubezpieczyciela, który obliczy odpowiednią powierzchnię użytkową.

Jak działa ekspertyza wartości?

Kolejną możliwością ustalenia sumy ubezpieczenia jest wycena wartości budynku przez rzeczoznawcę. Może to jednak być kosztowne. Ponadto ekspertyza taka często odnosi się do wartości rynkowej budynku, czyli wartości, jaką dom ma w momencie wyceny w danym stanie. Ważniejsze są jednak koszty odbudowy. Przy jednorazowej ekspertyzie pojawia się również problem, że wartość Państwa domu zmienia się z czasem wraz ze zmieniającymi się cenami budowlanymi, a tym samym suma ubezpieczenia po pewnym czasie nie odpowiada już wartości odtworzeniowej.

Na co zwrócić uwagę przy przebudowach?

Większe przebudowy, dobudówki lub nowe budowy powinni Państwo niezwłocznie zgłosić swojemu ubezpieczycielowi. Jeśli na przykład zainstalują Państwo instalację fotowoltaiczną na dachu lub zamontują pompę ciepła, powinny one być objęte ubezpieczeniem – ponadto zwiększa to wartość Państwa budynku. Również drogie wyposażenie łazienki, nowy garaż wolnostojący czy sauna jako dobudówka powinny być zgłoszone. To samo dotyczy sytuacji, gdy przy remoncie użyją Państwo droższych materiałów niż poprzednio. Zgłoszą Państwo ubezpieczycielowi, co zostało zmienione i ile to kosztowało. Przy większych przebudowach składki mogą wzrosnąć, ponieważ wartość Państwa nieruchomości się zwiększyła.