Ochrona prawna dla wynajmujących

Najemcy sprawiają kłopoty? Tak się Państwo zabezpieczają przed kosztami

Ochrona prawna dla wynajmujących (Vermieterrechtsschutz)

• Jako wynajmujący mogą Państwo wpaść w spór prawny z najemcą lub z organami administracji. Ubezpieczenie ochrony prawnej dla wynajmujących może chronić przed powstającymi w związku z tym kosztami.

• Ochronę ubezpieczeniową mogą Państwo zawrzeć jako osobną umowę, jako element prywatnego ubezpieczenia ochrony prawnej lub jako część kompleksowego ubezpieczenia nieruchomości.

• Jeśli nie mają Państwo prywatnego ubezpieczenia ochrony prawnej, zorientuj się w ofercie osobnej umowy ochrony prawnej dla wynajmujących.

• Jeśli są już Państwo prywatnie ubezpieczeni w zakresie ochrony prawnej, zapytajcie swojego ubezpieczyciela o dodatkowy element dla wynajmujących. Porównajcie tę ofertę również z ofertami innych ubezpieczycieli przed zawarciem umowy.

• Jeśli szukają Państwo przede wszystkim ochrony przed utratą przychodów z najmu, mogą ją Państwo uzyskać u wyspecjalizowanych dostawców, na przykład w swoim banku.

Czy ochrona prawna dla wynajmujących jest sensowna?

Jeśli Państwa najemca twierdzi, że rozliczenie kosztów dodatkowych jest błędne? Albo odmawia zapłacenia podwyżki czynszu? W takim razie nie są Państwo sami. Są to bowiem przypadki sporów, z którymi wynajmujący często mają do czynienia. Nie zawsze konflikt musi trafić do sądu, by powstały koszty – na przykład za adwokata. Ubezpieczenie ochrony prawnej dla wynajmujących może Państwu w tym pomóc. Kiedy i na jakich warunkach ochrona prawna dla wynajmujących jest sensowna, dowiedzą się Państwo z tego poradnika.

Czy ochrona prawna dla wynajmujących jest opłacalna?

Przy pozasądowym sporze z najemcą o koszty dodatkowe lub podwyżkę czynszu płacą Państwo za adwokata kilkaset euro. Jeśli Państwa najemca odmawia uznania wypowiedzenia z powodu potrzeb własnych, sprawa o eksmisję może potrwać kilka miesięcy i kosztować kilka tysięcy euro. Jeśli najemca całkowicie lub częściowo przestaje płacić czynsz, do kosztów sprawy o eksmisję dochodzą jeszcze utracone przychody z najmu. Nikt nie życzy sobie takich kłopotów. Jeśli jednak wynajmują Państwo mieszkanie lub apartament wakacyjny na stałe, ryzyko to rośnie. Aby zabezpieczyć się przed możliwymi kosztami sporu prawnego, sensowne może być zawarcie ubezpieczenia ochrony prawnej dla wynajmujących. Obowiązuje jednak, jak przy wielu ubezpieczeniach: ryzyko to mogą Państwo zasadniczo pokryć również sami, odkładając wcześnie i regularnie pieniądze na wypadek szkody na dobrze oprocentowanym koncie oszczędnościowym lub lokacie terminowej. Jeśli rzeczywiście kiedykolwiek powstaną koszty, mogą Państwo bez problemu sięgnąć po te pieniądze. Ponadto istnieją alternatywne drogi ochrony dla wynajmujących. Więcej o tych usługach prawnych dowiedzą się Państwo w ostatnim rozdziale.

Co obejmuje ochrona prawna dla wynajmujących?

Mogą Państwo zawrzeć ubezpieczenie ochrony prawnej dla określonych obszarów: dla sfery prywatnej, dla spraw zawodowych lub dla kwestii komunikacyjnych. Ochronę prawną dla wynajmujących mogą Państwo zawrzeć jako dodatkowy element z prywatnym ubezpieczeniem ochrony prawnej. Niektórzy dostawcy mają świadczenia dla wynajmujących również w elemencie „Mieszkanie". Ochrona prawna dla wynajmujących istnieje również u niektórych ubezpieczycieli jako osobna umowa. Zdecydowana większość świadczeń w ubezpieczeniu ochrony prawnej przysługuje dopiero po upływie zwykłego okresu oczekiwania wynoszącego trzy miesiące. Tak jest również przy ochronie prawnej dla wynajmujących. Być może mają Państwo już od dłuższego czasu prywatne ubezpieczenie ochrony prawnej, przy którym okres oczekiwania już upłynął. Jeśli teraz dodatkowo zawrą Państwo ochronę prawną dla wynajmujących, umowny okres oczekiwania dla nowo zabezpieczonych świadczeń i tak obowiązuje. Również osobno zawarte umowy ochrony prawnej dla wynajmujących mają ten okres oczekiwania. Oznacza to: tylko konflikty, które wystąpią trzy miesiące po zawarciu ochrony ubezpieczeniowej, są również zabezpieczone. Po upływie okresu oczekiwania ubezpieczenie pokrywa koszty sporu, jeśli konflikt jest według umowy ubezpieczeniowej objęty ochroną. Do takich ubezpieczonych konflików jako wynajmujący należą problemy z najemcą dotyczące:

• Podwyżki czynszu
• Wad lokalu
• Obniżenia czynszu lub zaległości w płatnościach
• Sporów dotyczących kosztów dodatkowych
• Wyprowadzki i kaucji
• Wypowiedzenia z powodu potrzeb własnych

Również spory z organami administracji, na przykład dotyczące opłat za odpady, lub sprawdzanie wiarygodności kredytowej potencjalnego najemcy mogą być objęte ochroną. Zanim Państwa ochrona prawna dla wynajmujących pokryje koszty takiego sporu, muszą Państwo zgłosić konflikt swojemu ubezpieczycielowi. Ten sprawdza następnie, czy pokryje koszty sporu prawnego. Jeśli otrzymają Państwo tzw. zgodę na pokrycie kosztów, mogą Państwo zlecić sprawę adwokatowi. W zależności od umowy Państwa ubezpieczenie pokrywa następujące koszty:

• wstępna konsultacja prawna
• koszty adwokata – sądowe i pozasądowe
• koszty sądowe
• wykonanie tytułu eksmisyjnego
• koszty biegłych i świadków
• ochrona prawna podatkowa przed sądem (już od wniesienia sprzeciwu, jeśli została uzgodniona)
• pozasądowe porozumienie przez mediację (jeśli zostało uzgodnione)
• utrata przychodów z najmu (jeśli zostało uzgodnione)

Czego ubezpieczenie ochrony prawnej dla wynajmujących nie pokrywa?

Ubezpieczenie ochrony prawnej dla wynajmujących nie pomaga we wszystkich sporach, które mogą dotyczyć Państwa jako właściciela nieruchomości. Jeśli jako właściciel mieszkania mają Państwo konflikt z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej lub z sąsiadami w wynajmowanym mieszkaniu, ochrona prawna dla wynajmujących nie wystarcza. Do tego służy ubezpieczenie ochrony prawnej dotyczące nieruchomości i lokali, nazywane również ochroną prawną nieruchomości. To zabezpieczenie odnosi się do nieruchomości jako przedmiotu ubezpieczenia, a nie do Państwa w roli wynajmującego. Tę ochronę jako wynajmujący można uzyskać albo w elemencie „Mieszkanie", albo w pakiecie z OC właściciela nieruchomości. Jeśli nie wynajmują Państwo swojego mieszkania, lecz mieszkają w nim sami, to przy sporach z sąsiadami nie potrzebują Państwo ochrony prawnej dla wynajmujących – przejmuje ją element Mieszkanie w Państwa prywatnym ubezpieczeniu ochrony prawnej. Również niektóre problemy z organami administracji są dzięki temu lepiej zabezpieczone. Ponadto to ubezpieczenie jest tańsze niż to dla wynajmujących. Za szkody w Państwa nieruchomości spowodowane wodą z instalacji, burzą i gradem lub pożarem odpowiada z kolei ubezpieczenie budynku. Jeśli okaże się, że najemca ponosi winę za powstałą szkodę, ponieważ na przykład pozostawiony bez nadzoru znicz spowodował pożar, Państwa ubezpieczyciel budynku w razie potrzeby wyegzekwuje pieniądze od najemcy. Państwo nie macie z tym sporu nic wspólnego. Jeśli najemca lub gość dozna szkody, za którą jako wynajmujący ponoszą Państwo odpowiedzialność, na przykład wady budowlanej, wtedy pokryje to OC właściciela nieruchomości. To ubezpieczenie powinni Państwo koniecznie zawrzeć – jeszcze przed ubezpieczeniem ochrony prawnej. Wszelkie spory wynikające z finansowania Państwa budowy lub przebudowy są wyłączone z zakresu ubezpieczenia ochrony prawnej dla wynajmujących. Jeśli okres oczekiwania jeszcze nie upłynął przed rozpoczęciem sporu, Państwa ubezpieczenie nie musi płacić.

Jakie świadczenia powinno mieć dobre ubezpieczenie ochrony prawnej dla wynajmujących?

Aby jako wynajmujący mieć dobrą ochronę prawną, ważne jest, by ubezpieczenie spełniało kilka minimalnych kryteriów:

• Bezpłatna telefoniczna wstępna konsultacja prawna – nie powinna być również liczona jako zdarzenie uzasadniające wypowiedzenie.
• Mediacja – to pozasądowe postępowanie pojednawcze, często dzięki niemu spór można załatwić taniej i szybciej.
• Pokrycie kosztów sądowego sporu prawnego – niezależnie od tego, jak spór się dla Państwa zakończy, ubezpieczenie powinno pokryć koszty adwokata, koszty sądowe i koszty adwokata przeciwnej strony.
• Ochrona prawna podatkowa – przy sporze z urzędem skarbowym.

Ewentualnie powinni Państwo rozważyć ochronę przed utratą przychodów z najmu. Jeśli dobry wariant jej nie zawiera, utracone płatności czynszu mogą Państwo również osobno ubezpieczyć u wyspecjalizowanych dostawców. Istnieją również warianty ubezpieczeń ochrony prawnej w segmencie premium, w których już w elemencie Mieszkanie, który można zawrzeć do prywatnego ubezpieczenia ochrony prawnej, zawarte są rozbudowane świadczenia dla wynajmujących. Niektórzy dostawcy oferują również telefoniczną poradę prawną w nieubezpieczonych obszarach. Może tu nastąpić pomoc, nawet jeśli obszary, w których mają Państwo pytania, nie są objęte ochroną. Jeśli ochrona w elemencie Mieszkanie jest dla Państwa niewystarczająca, mogą Państwo u różnych dostawców uzyskać ochronę prawną dla wynajmujących jako osobne ubezpieczenie lub jako ubezpieczenie nieruchomości. U wielu dostawców istnieje ona również tylko w połączeniu z prywatną ochroną prawną. W porównaniu do zabezpieczenia z ochroną lokalu jest tu często również objęta utrata przychodów z najmu.

Ile kosztuje ochrona prawna dla wynajmujących?

Równie zróżnicowane jak świadczenia są również składki za ochronę prawną dla wynajmujących. Zależą od lokalizacji nieruchomości, liczby jednostek, rocznych przychodów z najmu i zakresu ubezpieczenia. U większości dostawców nie można sprawdzić składek online, lecz trzeba wcześniej skorzystać z porady. W naszym teście ubezpieczeń ochrony prawnej znaleźliśmy ubezpieczenie, u którego można ubezpieczyć jedną jednostkę najmu w Berlinie z rocznym czynszem brutto wynoszącym 12 000 euro za 150 euro rocznie przy udziale własnym wynoszącym 250 euro. Nie obejmuje to jednak utraty przychodów z najmu. Oferty z ochroną przed utratą przychodów z najmu muszą Państwo każdorazowo bezpośrednio zapytać u dostawcy.

Czy istnieją alternatywy dla ubezpieczenia ochrony prawnej dla wynajmujących?

Jeśli posiadają Państwo mieszkanie, są Państwo, jak wszyscy inni właściciele w budynku lub kompleksie budynków, członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Może ona zawrzeć wspólne ubezpieczenie ochrony prawnej dla sporów prawnych przeciwko osobom trzecim, na przykład sporów z zarządcą nieruchomości lub firmami rzemieślniczymi. Zapytajcie w swojej wspólnocie mieszkaniowej lub u zarządcy, czy coś takiego już istnieje i jakie świadczenia są zawarte. Spory między właścicielami lub z Państwa najemcą nie są z reguły objęte tym ubezpieczeniem. Do tego potrzebują Państwo własnego ubezpieczenia ochrony prawnej. Wystarczy wtedy mniejszy zakres świadczeń. Alternatywnie do ubezpieczenia ochrony prawnej mogą Państwo również przystąpić do stowarzyszenia wynajmujących. Podobnie jak stowarzyszenie najemców dla najemców, stowarzyszenie wynajmujących wspiera Państwa w różnych kwestiach prawnych, przy umowach i korespondencji ze stroną przeciwną. Zakres świadczeń i składki bardzo różnią się między stowarzyszeniami. Członkostwa zaczynają się od 30 euro rocznie z bardzo ograniczonymi bezpłatnymi usługami, do prawie 200 euro rocznie z bardzo rozbudowanymi usługami, jak wykazała nasza analiza. W przypadku droższych członkostw przejmowane są na przykład również ubezpieczenia lub zestawienia kosztów eksploatacyjnych. Ponadto stowarzyszenie pomaga w egzekwowaniu należności: zajmuje się więc tym, by otrzymali Państwo niezapłacone czynsze lub dopłaty do kosztów dodatkowych. Jako członkowie określonych stowarzyszeń otrzymują Państwo ubezpieczenie ochrony prawnej u towarzystw ubezpieczeniowych współpracujących ze stowarzyszeniem na wyłącznych warunkach – taniej. Istnieją więc różne możliwości uzyskania porady prawnej i wsparcia przy sporach dotyczących własnej nieruchomości. Która jest dla Państwa odpowiednia, zależy od wykorzystania Państwa nieruchomości oraz od tego, jak wiele i jakie świadczenia sobie Państwo życzą. Dlatego sensowne jest porównanie wariantów ubezpieczeń ochrony prawnej i usług stowarzyszeń wynajmujących przed podjęciem decyzji o zawarciu umowy.

Rekomendacje z poradnika o ubezpieczeniu ochrony prawnej

Nasze aktualne rekomendacje wariantów ochrony prawnej obejmujących obszary prywatny, zawodowy i komunikacyjny:

• WGV PBV Optimal
• Arag Aktiv Komfort
• Huk-Coburg PBV Plus