Dochód wymaga solidnych fundamentów — Finansowanie nieruchomości jako inwestycja kapitałowa

TL;DR: Nieruchomość pod wynajem to popularna forma inwestycji, ale łatwo popełnić błędy. Liczy się nie tylko czynsz – musisz uwzględnić koszty finansowania, remonty, ryzyko pustostanów i zabezpieczenie osobiste. Niezależny doradca to must-have.

Podstawowa zasada finansowania nieruchomości jako inwestycji kapitałowej

Zasadniczo rozróżnia się finansowanie nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe oraz finansowanie nieruchomości jako inwestycję kapitałową. Tutaj wyjaśniamy najważniejsze aspekty finansowania nieruchomości z perspektywy inwestycji kapitałowej.

Ponieważ klasyczne formy inwestowania w obecnej fazie niskich stóp procentowych przynoszą niewielkie zyski, rośnie popularność nieruchomości jako formy inwestycji kapitałowej. Nieruchomości uważane są za inwestycje niskiego ryzyka, opłacalne i zabezpieczone przed kryzysami jako forma zabezpieczenia emerytalnego.

Do podstawowej oceny służy prosty rachunek, który obowiązuje dla każdej formy inwestowania pieniędzy: Czy po odliczeniu kosztów od dochodu pozostaje dodatnia stopa zwrotu? Dochód składa się z przychodów z najmu oraz możliwego wzrostu wartości nieruchomości. Najważniejsze pozycje kosztowe to nakłady na finansowanie oraz koszty jednorazowe (przy zakupie) i bieżące (z nieruchomości).

Nawet jeśli od 2015 roku znajdujemy się w fazie niskich stóp procentowych, należy wziąć pod uwagę kilka ważnych aspektów, aby inwestycja się opłaciła.

Co powinieneś wiedzieć

• Nieruchomości jako inwestycja kapitałowa są odpowiednie dla osób posiadających kapitał własny, stabilne zatrudnienie i wynikające z niego trwale zabezpieczone dochody.
• Nieruchomości pod wynajem są najczęściej finansowane kredytem. Inwestorzy często nie doceniają skali finansowej, ponieważ popularny model finansowania przewiduje jedynie minimalny wkład własny na zakup i koszty dodatkowe.
• Czy działka, dom jednorodzinny, mieszkanie własnościowe czy kamienica — zależy to od Twoich celów i oczywiście od posiadanego kapitału własnego. W przypadku działki lub domu jednorodzinnego największą szansę na zysk stanowi późniejsza sprzedaż, ponieważ po dziesięciu latach zysk jest zwolniony z podatku. Natomiast kamienice są idealnymi obiektami inwestycyjnymi, jeśli chcesz osiągnąć maksymalną stopę zwrotu z zaangażowanego kapitału.
• Niezależnie od tego, na jaki obiekt się zdecydujesz, należy zwrócić uwagę na stan budynku, strukturę najemców, region i mikrolokalizację. Podczas gdy na obrzeżach możliwe są silne wzrosty wartości, należy unikać regionów z ubywającą ludnością, gdzie potencjalni najemcy są rzadkością, a wartość nieruchomości może spaść.
• Należy krytycznie podchodzić do prezentowanych prognoz zysków i koniecznie zwrócić się do niezależnego doradcy. Zweryfikuje on przewidywaną stopę zwrotu i porówna ją z alternatywnymi formami inwestowania.
• Wynajmowana nieruchomość zasadniczo nadaje się jako inwestycja kapitałowa, ponieważ możesz korzystać z istotnych korzyści podatkowych. Można rocznie amortyzować 2% wartości budynku oraz każdą inwestycję w budynek. Uwaga: dochody z najmu i opłat dodatkowych podlegają opodatkowaniu.
• Jeśli Twoje oczekiwania co do stopy zwrotu opierają się głównie na przyszłym wzroście wartości, należy dokładnie sprawdzić oferowaną cenę i przyszłe perspektywy. Czy rzeczywiście istnieje potencjał wzrostu wartości? Czy cena jest adekwatna, czy zawyżona w porównaniu z rynkiem? Jaka jest jakość budynku? Konieczne naprawy i remonty w ciągu kilku lat mogą znacznie zmniejszyć dochód.
• Czy chcesz samodzielnie zajmować się nieruchomością? W takim przypadku preferowana powinna być lokalizacja w pobliżu miejsca zamieszkania. Wygodną i niezależną od lokalizacji opcją jest profesjonalne zarządzanie nieruchomością, które jednak generuje dodatkowe koszty.

Na co należy zwrócić uwagę

Najlepiej już na etapie planowania zaangażować niezależnego doradcę. Informuje on o pułapkach i ryzykach. Czy chodzi o rezerwy na remonty, czy koszty zarządzania — z doświadczonym ekspertem kontrolujesz pułapkę kosztową.

Przy sprzedaży często oferowane jest jednocześnie finansowanie. Koniecznie powinieneś zlecić sprawdzenie tych ofert przez doświadczonego doradcę. Również wizyta w banku macierzystym nie zawsze jest najlepszym wyborem. Zalecamy niezależnego pośrednika. Ma on dostęp do szerokiego portfela możliwości finansowania i znajdzie dla Ciebie ofertę najlepiej odpowiadającą Twoim potrzebom i celom.

Przy zakupie nieruchomości pod wynajem powstają również koszty dodatkowe, takie jak notariusz, podatek od nieruchomości i koszty pośrednika. Należy uwzględnić te kwoty w planie finansowania.

Należy również zwrócić uwagę na termin wygaśnięcia ustalenia stóp procentowych. Jeśli przypadnie on przed planowaną sprzedażą lub przed zakończeniem spłaty ceny zakupu, potrzebne będzie finansowanie uzupełniające. Ważne, aby takie finansowanie było wykonalne. Należy kazać sobie obliczyć, jak zmieni się miesięczne obciążenie, gdy faza niskich stóp procentowych się zakończy.

Kolejnym ryzykiem są zaległości w płatnościach czynszu. Należy więc dokładnie sprawdzić istniejące umowy najmu i stosunki najemne. Czy czynsz był dotychczas regularnie płacony? Jaki jest aktualny czynsz i kiedy nastąpiła ostatnia podwyżka? Należy kazać sobie obliczyć, jak długo możesz finansować brak wpływów z czynszu.

Ponieważ nie wszyscy najemcy tak samo dbają o cudzą własność, sensowne może być równoległe budowanie kapitału własnego na ewentualne remonty. Najlepiej zasięgnąć informacji u niezależnego pośrednika o różnych możliwościach.

Z ratą kapitałową czy bez raty kapitałowej?

Szczególnie w przypadku nieruchomości jako inwestycji kapitałowej często polecany jest kredyt bez raty kapitałowej. Jako instrument spłaty ma służyć równolegle zawarte ubezpieczenie na życie z budowaniem kapitału. Uzasadnieniem jest efekt podatkowy: dochody z najmu podlegają opodatkowaniu. Odsetki od finansowania mogą być odliczane od podatku. Instrument spłaty — ubezpieczenie na życie — ma tę zaletę, że przy zachowaniu ustawowych wymagań dochody z niego muszą być opodatkowane jedynie w połowie. Dzięki zawieszeniu raty kapitałowej odsetki zmniejszające podatek pozostają na stałym poziomie przez lata. Kwotę, która normalnie poszłaby na spłatę kapitału, inwestuje się w ubezpieczenie na życie z ulgą podatkową. Zasada ta jest zasadniczo słuszna, ale działa tylko wtedy, gdy świadczenie końcowe ubezpieczenia na życie — po odliczeniu podatków — wystarczy na spłatę kredytu. Trwająca faza niskich stóp procentowych spowodowała w ostatnich latach dramatyczny spadek udziału w zyskach z ubezpieczeń na życie. Wiele wypłacanych obecnie polis znacznie odbiega od wcześniej prognozowanych wartości. To zagadnienie, wszystkie wpływające na nie czynniki oraz możliwe alternatywy są bardzo złożone i mogą być sprawdzone oraz obliczone tylko przez doświadczonego i niezależnego pośrednika.

Ponieważ angażujesz kapitał długoterminowo, powinieneś również zerknąć na swoje plany życiowe. Ponadto powinieneś zabezpieczyć rodzinę przed ewentualnymi ryzykami życiowymi. Jeśli jako główny żywiciel ulegniesz wypadkowi, cały plan może się zachwiać. Należy porozmawiać z doradcą o zabezpieczeniu Twojej zdolności zarobkowej i życia. Możliwości oferuje na przykład ubezpieczenie na życie lub ubezpieczenie na wypadek niezdolności do pracy.

Na koniec chcielibyśmy zwrócić uwagę na ubezpieczenie samej nieruchomości. Należy porozmawiać z doświadczonym pośrednikiem o ubezpieczeniu budynku, abyś mógł spać spokojnie nawet wtedy, gdy rzeka wyleje lub wichura zerwie dachówki.

Dlatego profesjonalne doradztwo jest niezastąpione:

• Czy masz pewność, że przewidywana stopa zwrotu została rzetelnie obliczona?
• Czy masz na uwadze wszystkie nadchodzące koszty, w tym koszty dodatkowe budowy i ewentualne koszty remontów?
• Czy własny bank jest najlepszym partnerem? Jak spośród wielu ofert wybrać najlepszą dla Ciebie opcję?
• Czy pomyślałeś o wszystkich ewentualnościach przy zabezpieczeniu osobistego ryzyka i budynku?

Te i wiele innych pytań może kompetentnie odpowiedzieć oraz zaprojektować idealnie dopasowane rozwiązanie finansowe tylko wyspecjalizowany pośrednik.

---

FAQ

Czy nieruchomość pod wynajem to dobra inwestycja przy niskich stopach procentowych? Może być, ale nie musi. Liczy się realna stopa zwrotu po odliczeniu wszystkich kosztów (finansowanie, remonty, zarządzanie, pustostany). Nie ufaj prognozom sprzedawcy – sprawdź liczby z niezależnym doradcą.

Czym różni się finansowanie z ratą kapitałową od finansowania bez raty? Bez raty kapitałowej: płacisz tylko odsetki, a kapitał spłacasz osobno (np. przez ubezpieczenie na życie). Plus: odsetki cały czas obniżają podatek. Minus: działa tylko jeśli ubezpieczenie na życie faktycznie wystarczy na spłatę.

Jak zabezpieczyć się na wypadek utraty zdolności zarobkowej? Ubezpieczenie na wypadek niezdolności do pracy (BU). Bez dochodu cały plan inwestycyjny się wali. BU to fundament, na którym dopiero budujesz nieruchomość jako inwestycję.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomość? Zacznij od doradztwa.

Skontaktuj się z nami – pomożemy Ci ocenić ryzyko, dobrać finansowanie i zabezpieczyć Ciebie oraz Twoją nieruchomość.